historisches Bauernhaus mit Remise
Herr Schnellmann von lofthome hat unser Liebhaberobjekt – ein historisches Bauernhaus im Surbtal – erfolgreich verkauft. Seine homepage + Datenbank hat genügend Resonanz erzeugt, dass wir keine zusätzlichen Werbemassnahmen ergreifen mussten. Besonders erfreulich war auch die zügige Abwicklung des Verkaufs, der allseitig eine win-win Situation erbrachte. Noch einige Informationen zum Verkauf: Erstkontakt : 21.04.2011 Publikation Objekt : 11.05.2011 Kaufzusage : 23.06.2011 Beurkundung : 20.07.2011

25. Juli 2011
Ruedi Hess

Historisches Haus am Hallwilersee
Anfang Juni 2010 beauftragt uns Familie Bürgi mit dem Verkauf ihrer historischen Liegenschaft mit Gästehaus am Hallwilersee. Nach einer Bestandesaufnahme mit Verkehrswertschätzung lancieren wir kurze Zeit später – vorerst nur auf unserer eigenen Immobilienplattform – den Verkauf und starten ein Rundschreiben. Am 21. Juni 2010 erhalten wir von Interessenten den Wunsch für eine Besichtigung. Es folgen detaillierte Abklärungen durch die Interessenten, welche am 1. September 2010 im Verkauf der Liegenschaft münden. Die Liegenschaft wurde ohne Ausschreibung auf einem externen Immobilienportal veräussert.

Wir danken Auftraggeber- und Käuferschaft für das Vertrauen, welches uns entgegengebracht wurde.
September 2010
Magnus Schnellmann, Lofthome Immobilien AG

Suchmandat, Haus in der Stadt Zug

Im Wissen um die Schwierigkeit, eine Liegenschaft zu finden, welche in Bezug auf Grösse, Lage und Ästhetik hohe Anforderungen erfüllen musste, beauftragten wir Lofthome Immobilien AG mit der Suche nach einer geeigneten Liegenschaft für unsere Familie mit vier Kindern. In sehr kurzer Zeit wartete Herr Schnellmann bereits mit der Möglichkeit auf, eine Jugendstil-Villa an bester Lage zu besichtigen, welche nicht öffentlich zum Verkauf ausgeschrieben war.

Bereits diese erste Besichtigung war überwältigend. Ein über hundert Jahre altes Haus mit Stil, Charme, Aussicht, renoviert und in bestem Zustand. Meine Frau verliebte sich auf der Stelle in dieses einmalige Bijoux. Dennoch folgte eine Zitterpartie, denn es war nicht von Beginn an klar, ob wir den Zuschlag erhalten würde. Herr Schnellmann führte mit den involvierten Beteiligten umsichtig die weiteren Verhandlungen. Auch ermuterte er uns im entscheidenden Moment, direkt mit der Eigentümerschaft in Kontakt zu treten um unsere Kaufabsichten persönlich zu untermauern. Dieses Vorgehen war am Ende denn auch entscheidend.

Bereits wenige Monate nach der Erteilung des Suchauftrags konnten wir unser neues Heim im Beschlag nehmen. Wir freuen uns, ein tolles Zuhause für unsere Grossfamilie gefunden zu haben.

Dezember 2009
S. C. Zug und Luzern

Überregional erfolgreich – Wohnungen in Fahrwangen

Das Projekt Wohnen im Park war schon seit geraumer Zeit im Verkauf, als wir über die planenden Architekten für den Verkauf zugezogen wurden. Trotz Anstrengungen der Bauherrschaft war es bis dahin nicht gelungen, Käufer zu finden. Das attraktive Projekt in einer nicht weitherum bekannten Gemeinde wurde von zu wenig Kaufinteressenten wahrgenommen. Lofthome übernahm das Verkaufsmandat, entwickelte einen eigenen Webauftritt mit Dokumentation, Planunterlagen, einem kurzen Videofilm und informierte über 2’000 Interessenten per Newsletter über das architektonisch herausragende Projekt. Innert dreier Monate konnten die ersten Kaufzusagen bestätigt werden. Per Baubeginn im Oktober 2009 waren 9 von 10 Wohnungen verkauft, zwei Monate später sind alle Wohnungen vergeben.

Die Webpräsenz von Lofthome erbrachte im Vergleich zu den Immobilienportalen einen deutlich grösseren Rücklauf, da Interessenten mit Affinität zu moderner Architektur das Angebot in einer nicht überregional bekannten Gemeinde kaum wahrgenommen haben. Die bisherigen Wohnkantone der Eigentümer sprechen für sich: nebst Aargau auch Zürich, Luzern und Nidwalden!

Dezember 2009
Magnus Schnellmann, Lofthome Immobilien AG

Verkauf einer historischen Villa in der Stadt

Ich habe die Firma Lofthome Immobilien AG neben anderen Maklerfirmen für den Verkauf einer historischen Villa im Stadtzentrum angefragt. Lofthome hat auf meine Anfrage prompt reagiert, die Liegenschaft besichtigt und wertvolle Hinweise zum Potential aber auch zu den Risiken der hundert Jahre alten Liegenschaft gegeben. Der Ersteindruck zusammen mit der Begeisterung von Herrn Schnellmann und das umgehend unterbreitete Verkaufsangebot haben den Ausschlag gegeben, Lofthome AG mit dem Verkauf der Liegenschaft zu beauftragen.

Herr Schnellmann behielt auch in schwierigen Situationen den Überblick und umschiffte etliche Klippen mit der Erfahrung eines versierten Verkäufers. Die konsequente und zielgerichtete Verhandlungsführung resultierte innert dreier Monate zum erfolgreichen Verkaufsabschluss. Vielen Dank!

P.S. Wenn Sie mit dem Firmennamen für Lofts und moderne Architektur stehen, so kann ich Sie auch für den Verkauf von historischen Liegenschaften uneingeschränkt weiterempfehlen.

November 2009
B. Tuor, Wettswil

Loft in einer alten Spinnerei

Herr Schnellmann kontaktierte uns im Frühjahr 2009, nachdem wir seit geraumer Zeit einen Loft zu verkaufen suchten, welchen wir ursprünglich im Besitz einer Firma hatten. Lofthome schien uns dafür ein kompetenter Ansprechpartner.

Der Loft befand sich im Rohbau. Herr Schnellmann erklärte uns, dass Interessenten die Möglichkeit des grossen Raums anhand eines beispielhaften Innenausbaus besser aufgezeigt werden kann. Lofthome fertigte in der Folge auf eigene Kosten mehrere Visualisierungen an und nutzte diese zur Vermarktung. Die Interessentennachfrage war in der Folge zugegebenermassen sehr viel besser, als bei unseren eigenen Vermarktungsversuchen.

Lofthome organisierte autonom alle Besichtigungen und informierte uns jeweils rasch über den Stand der Gespräche – auch über zahlreiche Absagen, da der Loft über keinen Balkon verfügte. Ab September führte Herr Schnellmann konkrete Verkaufsverhandlungen welche im Oktober in der Vertragsunterzeichnung mündeten. Trotz schwieriger Ausgangslage waren wir mit den Leistungen der Firma Lofthome AG sehr zufrieden.

Oktober 2009
R. Goldenberger, Rohr

Wohnung am Ägerisee

Erst haben wir versucht, unsere Wohnung am Ägerisee selbst zu verkaufen. Herr Schnellmann hat uns indes überzeugt, dass der Verkauf in professionellen Händen besser aufgehoben ist. Die Herausforderung eines grossen Neubaus in direkter Nachbarschaft hat Herr Schnellmann ebenso gemeistert wie die Organisation des Beurkundungstermins in Beisein eines Übersetzers. Herzlichen Dank. Wir können die Firma jederzeit und uneingeschränkt weiterempfehlen.

August 2009
R. Heierli, Unterägeri

Gutshaus in Lenzburg

Lofthome ist mir durch die attraktiv gestaltete Webseite und die aussergewöhnlichen Immobilienangebote schon früher aufgefallen. Nachdem sich Anfang 2009 der Verkauf des Elternhauses in Lenzburg aufdrängte, liessen wir mehrere Verkehrswertschätzungen anfertigen. Lofthome AG überzeugte uns mit einer realistischen Einschätzung und zeigte gleichzeitig das grosse Potential der Liegenschaft auf. Die Interessentennachfrage nach Lancierung des Angebots durch Lofthome überstieg unsere kühnsten Vorstellungen. Lofthome plante an mehreren Wochenenden gestaffelte Besichtigungenen. Interessenten wurden straff organisiert durch die weiträumige Liegenschaft geführt.

Nach kurzer Zeit kristallisierte sich eine seriöse Käuferpartei heraus. Herr Schnellmann führte diese Verhandlungen innert wenigen Wochen zum Erfolg, sodass der Verkauf der Liegenschaft innert vier Monaten nach Auftragserteilung besiegelt werden konnte. Der anvisierte Zielverkaufserlös wurde von Lofthome übertroffen.

April 2009
Urs Aebi

Luxusvilla an exponierter Lage

Im Sommer 2008 wurden wir durch eine lokal ansässige Bank diskret und um eine Ersteinschätzung bezüglich den Verkauf einer Luxusimmobilie angefragt. Einige Wochen später kontaktierte uns die Eigentümerschaft und beauftragte Lofthome mit dem Verkauf einer sehr modernen Villa an exponierter Lage. Aufgrund der Diskretionsbedürfnisse seitens der Auftraggeber haben wir nur ein Factsheet mit den wichtigsten Eckdaten des Objektes publiziert und unsere Kunden und potentielle Interessenten angeschrieben. Vollständige Unterlagen mit Angaben zum abitiösen Verkaufspreis haben interessierte Parteien erst nach einer Vorprüfung erhalten. Innerhalb von fünf Monaten nach Auftragserteilung konnten wir das Objekt an einen Familie aus der Region vermitteln. Die Hausbank der bisherigen Eigentümerschaft war über das Verhandlungsergebnis und den Verkaufserlös positiv überrascht.

Januar 2009
Magnus Schnellmann, Lofthome Immobilien AG

Einfamilienhaus-Verkauf über lofthome.ch

Herr Meier von Lofthome hat in kürzester Zeit meine schwierige Liegenschaft zu hervorragenden Bedingungen verkauft. Er nahm meine Anliegen ernst, erkannte sofort meine Bedürfnisse und sorgte für eine fundierte Beratung. Mit hohem Engagement und persönlichem Einsatz stellte er eine umfassende Betreuung sicher. Auf alle Fragen antwortete er schnell, überzeugend, fundiert, sorgfältig, gewissenhaft und professionell. Sämtliche Aktivitäten, vom Verkaufsprospekt bis zum Notartermin, organisierte und koordinierte er selbständig, so dass ich mich um nichts selber zu kümmern brauchte. Besonders erwähnen möchte ich den gelungenen Verkaufsprospekt, der das Konzept meines Hauses optimal und ästhetisch einwandfrei widergab.

Herr Meier war immer offen, zuvorkommend und hilfsbereit und meisterte alle Situationen gewandt. Er informierte mich nach Wunsch über die Fortschritte und hielt mir alles Unangenehme fern. Er verfügt über eine äusserst gewandte mündliche und schriftliche Ausdrucksfähigkeit. Herr Meier begegnete allen Involvierten mit Respekt, Freundlichkeit und Verständnis. Ich würde ihn sofort wieder engagieren.

Juli 2008
Martina Zehnder, Bern

Schneller als gedacht

Nachdem wir bereis ein älteres Haus erworben haben, war unser Zeitplan mit dem Verkauf der jetzigen Wohnung per Ende 2006 zugegebenermassen mehr als sportlich. Dass wir aber kurz vor Weihnachten den Kaufvertrag beurkunden können, haben wir nicht wirklich so erwartet. Sie haben eine exzellente Leistung abgeliefert.

Januar 2007
A. Schweizer, Windisch

Hauskauf in Luzern
Herr Meier, wir möchten uns nochmals bei Ihnen bedanken für Ihre umsichtige Beratung. Ihre Dienste waren für uns von grossem Wert, konnten wir die Kaufverhandlungen für unser Traumhaus aufgrund Ihrer Expertise schneller als erwartet abschliessen.

November 2006
K. Wicki

Verkauf meines Lofts in Windisch

Lofthome.ch hat das Verkaufsmandat für meine meine moderne Loftwohnung Anfang März 2006 übernommen, nachdem ich mich von zwei renommierten Agenturen – die erfolglos blieben – getrennt hatte.

Diese Aufgabe hat Herr Meier mit aussergewöhnlichem Einsatz und grosser Umsichtigkeit wahrgenommen. Sein Verkaufskonzept erwies sich als einfallsreich und initiativ. Der Informationsfluss über die laufenden Verhandlungen waren durch Herrn Meier jeder Zeit gewährleistet. Herr Meier hat den Verkauf innerhalb von 4 Montaten realisieren können, organisierte die Beurkundung bei einem Notar meiner Wahl und war bei der Beurkundung anwesend.

Die Betreuung durch Herrn Meier endete nicht mit Vertragsabschluss. Er zeigte weiterhin Einsatz so lage es nötig war bei Käuferschaft und Vertragspartner des Verkaufmandates. Ich kann lofthome.ch jederzeit weiterempfehlen.

September 2006
Ruth Meyer, Dübendorf

Kunden und Interessenten über Projekte

Es ist schön zu sehen, dass alle Kontakte mit Herrn Meier höchst professionell und prompt waren. Wir sind begeistert und enthusiastisch, uns bei der Gestaltung unserer Wohnung mitbeteiligen zu können. Ihre positive Einstellung zu unseren Wünschen und Vorschlägen halten wir nicht für selbstverständlich und wir sind sehr dankbar für alle Ihre Bemühungen.
R. M., Australien

Wir sind total begeistert von Ihren Objekten.
K. Imhoff, Hannover

Peter Stevens, London

Wir sind auf der Suche nach einem neuen Heim – optimalerweise in Baden oder Region. Dabei haben wir die Lofts in Windisch entdeckt und sind enorm begeistert, denn genau etwas so individuelles würden wir uns wünschen.
N. Dubach

Sehr geehrte Damen und Herren,
von den Bildern Ihres Loft-Haus bin ich hellauf begeistert. Bitte schicken Sie mir doch detaillierte Angaben zur Lage und zum Grundriss. Ich würde das Objekt gerne zu kombiniertem Wohnen und Arbeiten nutzen.
Ch. Frey

Betrifft Ihr Einfamilienhaus: Herzlichen Dank, Herr Meier für Ihre prompte Antwort!
Ich bin begeistert von Ihrem Projekt.
J. Rother

Mit Interesse habe ich über Ihr attraktives Bauprojekt in Kilchberg zur Kenntnis genommen. Diese kühne Architektur hat mich sogleich angesprochen!
F. Suhner

Ihr Neubauprojekt in Kilchberg
Traumhafte Architektur!
J. Meyer

Per Zufall sind wir letztes Wochenende auf Ihre Website gestossen und haben Ihre Projekte bewundert. Wir sind begeistert!
R. und M. Gartmann

Die Besichtigung der Liegenschaft hat mich sehr beeindruckt.
T. U.

Sie bieten ein wunderbares Projekt an!
Ich möchte gerne mein Interesse für Informationen, im Besonderen zu einem Loft im OG
Bekanntgeben.
M. S. aus Zürich

Zuerst noch einmal ein grosses Kompliment an die wunderschöne Architektur und der Einbettung in die Landschaft.
B. Jörg

Besten Dank für Ihre freundliche und prompte Rückfrage. Ihre Pendenzenverwaltung ist offensichtlich hervorragend!
M. Z. aus Bern

Ihre Betreuung ist hervorragend. Hätten wir Sie nur schon früher kennengelernt.
Margrit Huber

Nachdem mehrere Immobilienmakler mein Objekt während über einem Jahr erfolglos zu verkaufen suchten, haben Sie sich sehr professionell engagiert und innert drei Monaten den Verkauf zu meiner vollen Zufriedenheit abschliessen können. Herzlichen Dank an lofthome.ch und im besonderen an Herr Meier.
R. Meyer

Einen Monat nachdem wir Ihnen den Verkauf unserers Penthouse anvertraut haben, hatten wir bereits einen Entwurf des Kaufvertrags in den Händen. Nach 6 Wochen war der Verkauf besiegelt. Dafür gebührt Ihnen ein grosses Dankeschön. Wir können es noch kaum glauben, dass Sie den Verkauf so schnell zum Erfolg führen konnten.

A. S. und M. A.

Wir haben Ihre Objekte auf www.lofthome.ch gesehen, welche uns sehr gefallen. Die Architektur Ihrer Angebote hebt sich wohltuend vom heutigen Einheitsbrei ab.

Ihre prompten Rückmeldungen und die Begleitung im Verkaufsablauf für unser Einfamilienhaus hat uns sehr positiv überrascht. Grosses Kompliment an Sie und Ihr Team.
F. G. aus Zürich

Wir waren beeindruckt, wie Sie auch in hektischen Phasen der Verkaufsverhandlungen immer einen kühlen Kopf bewahrt und zielführend auf den Verkauf hingearbeitet haben. Hut ab für diese einwandfreie Leistung.
P. Mayr, Zürich

Ihr Haus, das wir auf www.lofthome.ch gesehen haben, hat uns sofort begeistert.
Y. K. aus Zug

Sehr geehrte Damen und Herren
Dieses wunderbare Objekt begeistert in jeder Hinsicht.
W. Merki

Auf der suche nach einer Immobilie, habe ich Ihre Webseite gefunden. Sofort war ich absolut begeistert von der Architektur.
P. K. aus Bern-Liebefeld

Viel Mühe und Ärger wäre uns erspart geblieben, hätten wir den Verkauf unserer Villa von Beginn an mit Ihnen geplant. Ihr Engagement und auch die steten Rückmeldungen über die Verkaufsbemühungen haben uns überzeugt. Wir werden Sie sehr gerne weiterempfehlen.
F. und A. Werner

I must say that with all our dealings with estate agents in several countries, we have never had one as willing and helpful as you. Many thanks once again for your attention.
J. R., Kilchberg / Zurich

We very much like your architectural style and find that your houses are top quality and top value for money.
S. Blaettler

I appreciate all your efforts so far.
with kindest regards, Y. Declerc, Zurich

Fotogalerie
Referenzen und Fotogalerie
Referenzen Dokumentationen

Referenzen Immobilienverkauf, Kunden über Lofthome Immobilien AG, Fallstudien und Beispiele aus dem Verkauf.

Um Missbräuchlichkeit vorzubeugen, sieht das Schweizer Mietrecht vor, dass Kündigungen seitens Vermieter mittels eines amtlichen Formulars zu erfolgen haben. Der Kanton Aargau hat die Bereitstellung dieser Formulare an ein privatwirtschaftliches Unternehmen delegiert – nicht immer zum Nutzen der Vermieterschaft. Aber der Reihe nach. Die Aargauische Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über die Änderung des Obligationenrechts (Miete und Pacht) Vom 25. Juni 1990 bestimmt zu dieser Formularpflicht folgendes:

§ 22 Formulare

1 Das Departement Volkswirtschaft und Inneres ist zuständig für die Genehmigung der Formulare für die Kündigung sowie für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen.
2 Die Gemeinden halten diese Formulare auf ihren Kanzleien in ausreichender Zahl zur Verfügung.
3 Sie beziehen die Formulare gegen Vergütung der Selbstkosten vom Aargauischen Hauseigentümerverband.

Wie sieht die Praxis aus?

a) Gemeinden halten die Formulare entgegen den Bestimmungen der Vollziehungsverordnung nicht immer zur Verfügung und verweisen lapidar an den Aargauischen Hauseigentümerverband (HEV Aargau).
b) Der HEV Aargau bietet ein Online-Bestellformular an, um diese Formulare zum Preis von 0.50 zu bestellen mit einer Mindestbestellmenge von 5 Franken.
c) Das Onlineformular funktioniert leider nicht (Test am 23.06.2011). hev-aargau.ch 17881 Absenderdomain oder Instanz ungültig. Auch die Eingabe einer Mitglieder-Nr. des HAV-Aargau nutzt hier nichts.

Formularbestellung HEV-Aargau wird nicht angenommen

Im konkreten Fall sind wir beauftragt, eine fristgerechte Kündigung – bei der Mieterschaft eingeschrieben eingehend per 30.06.2011 zu veranlassen. Die Online-Bestellung funktioniert nicht. Aufgrund des bezirksweisen Feiertags Frohnleichnahm sind die Büros des HEV Aargau am 23.06.2011 und in der folge auch am Werkstag 24.06.2011 in Baden nicht besetzt. Bestenfalls erhalten wir das Formular somit am 27.06.2011 und stehen vor der Problematik, die fristgerechte Mitteilung der Kündigung nicht mehr sicherstellen zu können.

Formularpflich im Kanton Aargau und unsere Meinung

1. Die Delegation der Formularbereitstellung per Vollzugsverordnung an ein privatwirtschaftliches Unternehmen erscheint uns schon problematisch, umso mehr als dass der HEV-Aargau nicht nur als Verband sondern auch als gewinnorientierte Unternehmung tätig ist.
2. Die Hürden für den Erhalt des Formulars sind unnötig hoch gehalten. Weder ist eine Online-Bestellung noch ein direkter Download möglich. Dies, obschon die Vollzugsverordnung auf dem letzten Stand vom 1. Januar 2011 datiert.
3. Die Gemeinden kommen Ihrerseits der Pflicht nur unzuverlässig nach, Formulare bereit zu halten.

Wir wünschen uns, dass die administrative Hürden tief gehalten werden. Die heutige Praxis ist unzufriedenstellen und führt zu unnötiger Bürokratie mit entsprechendem administrativen Aufwand. Dass ein Eigentümer Stunden damit aufwenden muss, um ein einfaches Formular zu erhalten, welches heute einfach per Download verfügbar gemacht werden könnte, ist nicht mehr einzusehen.

Magnus Schnellmann
Lofthome Immobilien AG

Das luxuriöse Einfamilienhaus oder die schöne Penthouse-Wohnung steht mit zahlreichen Fotografien auf einem Immobilienportal. Schnell gehen beim Eigentümer erste Anfragen ein mit der Bitte, doch möglichst umfangreichere Informationen per Mail zuzustellen. Was einfach und folgerichtig erscheint ist jedoch nicht immer auch ratsam. Die Bequemlichkeit des Internets bringt es mit sich, dass eine Anfrage an einen Verkäufer nur einen Mausklick entfernt ist. Die Hemmschwelle ist klein, auch dann eine Anfrage auch dann zu stellen, wenn kein ernsthaftes Interesse am Erwerb der ausgeschriebenen Liegenschaft besteht.

Der Neugierige

Zur Gruppe der Neugierigen gehören oft Nachbarn, Architekten oder ganz einfach Personen, welche die Immobiliensuche ohne konkrete Absichten als Hobby betreiben. Für welchen Preis Nachbar Müllers Haus den Eigentümer wecheln soll, ist auch ohne Kaufabsichten spannend zu wissen. Lästig kann auch sein, wenn der Neugierige das noch bewohnte Objekt schnell auf eigene Faust besichtigt, dabei den Garten betritt oder sogar spontan an der Haustür klingelt. Beliebt ist beim Neugierigen auch die ganz spontane Besichtigung an einem Sonntagmorgen zwischen 11 und 12 Uhr, da sich dies so einfach mit dem Wochenendausflug verbinden lässt. Sieht man vom Zeitbedarf für die Beantwortung dieser Anfragen und möglicher Besichtigungen ab, so hält sich der Schaden für einen Verkäufer noch in Grenzen, ist aber trotzdem ärgerlich.

Der Mitbewerber

Eine zunehmend beliebte Form der Akquisition durch Makler scheint heute so zu verlaufen, dass Informationen bei den Berufskollegen angefragt werden. Damit die Anfrage nicht zu auffällig ist, wird gerne die Privatadresse als Kontakt angegeben. Bei telefonischer Kontaktaufnahme hören wir dann beispielsweise: “Ich suche für einen guten Bekannten auf privater Basis ein Haus” oder auch “Ich habe gar nicht bemerkt, dass Sie diese Liegenschaft im Verkauf betreuen”. Seriöse Makler geben sich von Beginn an als solche zu erkennen. Und wenn diese Basis stimmt, steht einer Zusammenarbeit auch grundsätzlich nichts im Wege.

Der Bilderdieb

Diese Gruppe vermeintlicher Interessenten ist vielmehr an Bildermaterial als an der Liegenschaft selbst interessiert. Sei dies, um auf einer privaten Webseite mit tollen Fotografien Aufmerksamkeit zu erhaschen oder um damit komerzielle Interessen zu verfolgen. Im digitalen Zeitalter lässt sich die unkontrollierte Verbreitung später kaum mehr eindämmen. Ein Beispiel aus der Praxis: Anfrage eines Herrn H. aus Z, welcher Informationen und insbesondere Bildmaterial anfordert. Eine kurze Abklärung zeigt, Herr H. wohnt nicht in Z. sondern Y., heisst in Wirklichkeit P. und betreibt eine Internet-Werbeagentur. Das Interesse war vorgespiegelt, um attraktives Bildmaterial für andere Zwecke zu erhalten.

Der Ideensucher

Auch der Ideensucher erwägt keinen Kauf der angebotenen Liegenschaft. Vielmehr wälzt er sich mit einem Renovations- oder Umbauvorhaben für sein bestehendes Haus und sucht nach Inspiration und Quellen für dieses Vorhaben. Diese Subkategorie des Neugierigen ist vor allem an Plänen, Grundrissen oder Informationen zu Architekten oder beteiligten Unternehmern interessiert.

Der Interessent mit dem Auge für das Besondere

Dieser Interessent hat nicht primär ein Auge für die attraktive Architektur oder den schönen Garten, sondern für das Innenleben des Hauses. Gibt es hier vielleicht wertvolle Bilder, Skulpturen oder andere Wertgegenstände? Genau deshalb ist es nicht unproblematisch, Wertvolles oder vermentliche Preziosen zu stark in den Fokus von Bildaufnahmen zu rücken. Dass der vermeintliche Giacometti vielleicht nur eine billige Kopie ist, erschliesst sich dem Betrachter kaum. Und ungebetenen Besuch erwünscht man sich als Verkäufer ja nicht.

Das Fazit des Experten

Das Internet ist durchaus ein Segen, allerdings gilt es, mit Informationen sorgsam umzugehen. Im Erstkontakt sollen dem Interessenten grundsätzlich keine Informationen zugespielt werden, welche detaillierte Rückschlüsse auf die Eigentümerschaft, die Wohn- oder Lebensumstände ermöglichen.

In Alltag halten wir es so, dass wir bei Anfragen generell prüfen, wer der Anfragende ist. Dabei gilt: je gehobener das Marktsegment, desto genauer erfolgt die Prüfung. Dieses Vorgehen ist mitunter zeitintensiv, schützt unsere Auftraggeber jedoch in Ihrer Privatsphäre.

Magnus Schnellmann
Leiter Verkauf
Lofthome Immobilien AG

Rang 18 – das idyllische 08/15 Haus

Baujahr 2009

Idyllisch, grosszügig und einzigartig, so wird das typische freistehende Standardhaus – des Schweizers liebstes Kind – angepriesen. Auf den ersten Blick nett und eher unscheinbar. Und doch ist dieses Haus heimtückisch, treffen wir es doch tausendfach an, in der Stadt, auf dem Land. Befinden wir uns ausnahmsweise in einem Quartier mit avantgardistischen Kunstwerken und schauen um die Ecke, lacht uns dieser Vertreter des immergleichen Einfamilienhauses auch dort entgegen. Täglich grüsst das Murmeltier.

Rang 17 – das oktogonale Mehrfamilienhaus

Baujahr 1993

Dieses biedere Mehrfamilienhaus – hier in oktogonaler Bauform – hat seine Wurzeln in der christlich sakralen Architektur. Gerne mit Giebeldach und möglichst vielen Lukarnen. Rechte Winkel gilt es zu vermeiden, die Hauskanten um 45 Grad gebrochen und bei der Gestaltung von Balkonen lässt der Architekt seiner Fantasie freien Lauf. Drei-, fünf-, sechs- oder eben achteckig. Genau wie wir es lieben!

Rang 16 – Landhaus mit Bermudadreieck

Baujahr 1988

Nicht nur die Farbe altrosa lässt unsere Herzen höher schlagen, auch die formvollendete Dachform und der Anbau des Wintergartens sind Meisterstücke progressiver Architektur. Unsere besondere Beachtung verdient der Balkon in seiner kühnen Dreieckform. Klar ist: neuere Häuser in altrosa gehen fast immer einher mit einer durchdachten, zeitlosen architektonischen Gestaltung. Fortsetzung in altrosa folgt.

Rang 15 – die wilden siebziger Jahre

Baujahr 1975

Auch dieses Haus mit Eternitdach treffen wir tausendfach an, dem Bauboom der späten siebziger Jahre sei Dank. Bei diesem Objekt besticht die moderne Wandmalerei, oder ist es ein Graffiti im neuen Stil von Harald Nägeli, dem bekanntesten Sprayer aus Zürich?

Rang 14 – Landhaus mit Wintergarten

Baujahr 1992

Des Schweizer liebstens Kind ist das freistehende Haus, das zweitliebste Kind der angebaute Wintergarten. Am besten in heimeligem braun, passend zum Haus. Dieses wurde übrigens nicht etwa 1972 oder 1982 gebaut, wie die Erscheinung vermuten liesse, sondern im Jahr 1992.

Rang 13 – der Loft für Stilbewusste

Baujahr 2000

Unsere besten Architekten terrassieren gerne und oft, am liebsten im 6er oder 12er-Paket. Dann wird jeder Etage ein fein abgestimmter Pastellton verpasst und fertig ist die anspruchsvolle Überbauung. Diesen Rang gewinnt das Ich-weiss-nicht-was-es-ist-Haus in der Abteilung Kuriositäten. Originaltitel “Loft für Stilbewusste”. Da fragen wir gerne nach, wo genau ist der Loft und wo der Stil?

Rang 12 – Eternit mit pittoreskem Wintergarten

Baujahr 1974

Eternit war in den siebziger und achtziger Jahren eine äusserst beliebte Materialisierung für Dächer. Hier gefällt und ganz besonders, das das Eternitdach vertikal über die Fassade verlängert wurde. In Kombination mit dem bunten Wintergarten ein sicherer Wert in unserer Rangliste.

Rang 11 – voralpines Landhaus mit Doppelkrüppelwalmdach

Baujahr 2004

Dieses Landhaus hat im Nu unsere Herzen erobert. Ein schönes Beispiel dafür, dass voralpine Häuser nicht nur in den bündner Bergen, sondern auch in ländlichen Gegenden des Aargau beliebt sind. Anmutend wie aus dem Jahr 1704, überrascht das Baujahr 2004. Die Dachform wird im Fachjargon Krüppelwalmdach genannt. Dieses Haus hat mit dem Vordach sogar ein Doppel-Krüppelwalmdach. Wir finden, diese Bezeichnung hat seine Berechtigung.

Rang 10 – Holzhaus-Idylle

Baujahr 2009

Dieses Holzhaus besticht durch seine attraktive Giebelform in Verbindung mit dem Vordach. Der Innenausbau ist übrigens ebenso modern wir die äussere Erscheinung. Ob hier wirklich ein Architekt seine Hand im Spiel hatte, wissen wir nicht. Was wir aber wissen: Holz ist ein ausgezeichneter Brennstoff.

Rang 9 – gepflegtes Reihenhaus im Lieblingsfarbton

Baujahr 1989

Wir geben es zu, altrosa ist nicht unsere liebste Farbe, es sei denn bei Häusern die älter als hundert Jahre sind. Bei diesem gepflegten Reihenhaus haben uns gleichermassen die Giebelform, die Fensterflächen und der traumhafte Garten überzeugt. Da der Eigentümer konzeptbedingt nicht um sein Reihenhaus laufen kann, soll das auch der Nachbar nicht tun. Die dezente Einfriedung regelt das. Wann dürfen wir einziehen?

Rang 8 – Klassische Villa der Siebziger

Baujahr 1979

Diese klassiche Villa bietet alle Vorzüge der siebziger Jahre in sich vereint. Dazu gehören ein zerklüftetes Gebäudevolumen mit vielen Ecken und Winkeln und ein standesgemässes Schwimmbad aus dem Hobbymarkt. Das ursprüngliche Baujahr wird mit dezenter oranger Farbe geschickt übertüncht. Meisterwerk einer gelungenen Modernisierung.

Rang 7 – Schuhschachteln für Introvertierte

Baujahr 2009

Terrassenhäuser haben aufgrund der Topologie von Grundstücken durchaus ihre Berechtigung. Aber muss es denn gleich so simpel sein, wie diese übereinandergestellten Schuhschachteln mit einem einzigen Fensterausschnitt? Selbst ein Hasenstall hat mehr Fensterfläche. Wenn es nicht schon gebaut wäre, würden wir dieses Terrassenhaus den Architekten zur Überarbeitung zurücksenden.

Rang 6 – schmuckes Landhaus mit Erker

Baujahr 2009

Hier können Sie alles wünschen ausser den Erker, den haben wir vorsorglich fest für Sie eingebaut. Wir dachten, mit Anbruch des 21. Jahrhunderts sei dieser Vertreter des Landhauses vom Aussterben bedroht. Weit gefehlt – im Kanton Aargau gibt es Unternehmen, die sich auf die Realisierung solcher Erkerhäuser spezialisiert haben. Das unterbinden wir und lancieren umgehend die Anti-Erker-Initiative.

Rang 5 – griechischer Wein

Baujahr 1990

Griechischen Wein hatte der Architekt wohl intus und die Akropolis vor Augen als er dieses Haus zeichnete. Die Verbindung der Säulen mit dem hübschen Dachvorsprung und der Dachauskragung ist ein respektabler Zeitzeuge der frühen neunziger Jahre. Die Bewohner sind aus ästhetischer Sicht garantiert schmerzunempfindlich. Eine verdiente Platzierung in den vorderen Rängen.

Rang 4 – tonnenschwere Dachkonstruktion

Baujahr 1999

Sie drückt schwer, die Last dieses Tonnendachs. Und die sehr simple Fassadengestaltung macht die Erscheinung nicht eben attraktiver. Schwerer wiegt jedoch, dass ein ganzes Quartier mit diesem hässlichen Dachlandschaften verunstaltet wurde. Diese Leistung honorieren wir mit dem Podestplatz Nr. 3.

Rang 3 – südländisches Flair

Baujahr 1998

Diese Villa mit südländischem Flair steht nicht in Portugal oder Mexiko sondern in einem eher biederen Agglomerationsort des Kantons Aargau. Türmchen links und Türmchen rechts, beide dienen als Beobachtungsposten und der Verteidigung der Hazienda vor unerwünschten Eindringlingen. Dazwischen der grosszügig angelegte Vorbau, welcher den Ausblick über Ihren grossräumigen Landbesitz freigibt. Wir garantieren, dass dieses Haus auch innen hält, was es aussen verspricht. Mit etwas Klimpergeld und Glück können Sie dieses Objekt der Begierde auch erwerben. Beeilen Sie sich, der Andrang ist gross.

Rang 2 – das Luxusschloss-Turmhaus

Passt Ihnen das mediterrane Konzept von Rang 3 nicht ins Konzept? Dann kann Ihnen geholfen werden. Dieser Luxusvilla modererer Zeit erfreut sich einer ausgezeichneten Lage. Der Turmanbau optimiert die Aussicht auf den Zürichsee und setzt gleichzeitig und gekonnt eine hohe architektonische Messlatte auf rund 7.5 Metern Turmhöhe. Nur etwas toppt den Turm – der Verkaufspreis. Aber wer will bei diesem Traum von einem Luxusdomizil schon knauserig sein?

Rang 1 – Disneyworld oder Neverland?

Baujahr 1991

Auch Michael Jackson hätte seine helle Freude an diesem Haus gehabt. Mit dem Märchenschloss hat sich ein Bauherr Anfang der 1990er Jahre verwirklicht. Die architektonische Gesamtleistung ist derart hoch einzuschätzen, dass wir dieses Haus unangefochten auf den Thron heben. Als Strafe sollten Bauherr und Architekt verpflichtet werden, dieses Haus lebenslang zu bewohnen. Oder besser noch, beide werden verpflichtet, diese ästhetisch über die Schmerzgrenze hinausragende Haus rückzubauen, von Hand, Stein für Stein.

Wir beobachten den Immobilienmarkt kontinuierlich und suchen für Kunden regelmässig nach neuen Angeboten. Nebst persönlichen Kontakten sehen wir im Durchschnitt jeden Monat mehrere Hundert Immobilienannoncen an. Unglaublich, was wir da so entdecken. Viele Tricks sind aber allzu offensichtlich.

Rang 5 – Angebot ohne Kontakdaten
Mal eben eine Liegenschaft mit Seeanstoss oder eine Villa an bester Lage mitten in der Stadt für 8 Mio. Franken inseriert und sehen, wer sich hier so meldet. Die Annonce liest sich vielversprechend, aber ausser einer Nachricht per Formular gibt es weder eine Telefonnummer noch eine Anschrift. Oft handelt es sich um Objekte, die überdurchschnittlich attraktiv oder sehr günstig scheinen.

Anonyme Angebote, was steckt dahinter?
Ein Anbieter testet den Markt. Ohne seine Identität preiszugeben, lässt er den Versuchsballon steigen. Handelt es sich um eine exklusive und damit teure Liegenschaft, so kann er bei entsprechend grosser Nachfrage das Inserat kurz darauf löschen, um die Immobilie wenig später zu einem höheren Preis erneut anzubieten. Handelt es sich um ein scheinbar sehr günstiges Angebot, so werden oft wichtige Angaben zu Standort und Lage verschwiegen. Das vermeintlich günstige Einfamilienhaus befindet sich an einer stark befahrenen Strasse oder die Eisenbahnlinie führt direkt hinter dem Haus durch. Auch werden heute vermehrt Mietobjekte ausgeschrieben, wobei sich der vermeintliche Eigentümer gerade im Ausland befindet und gegen eine Mietkaution die Schlüssel für eine günstige Wohnung an allerbester Lage aushändigt. Wir die Kaution bezahlt, ist das Geld weg und der Interessent wird weder Schlüssel noch Mietvertrag erhalten.

Rang 4 – Luxusobjekte ohne Ende
Für die wertvollsten und teuersten Immobilien gibt es spezialisierte Makler. Und es gibt solche, die in der gesamten Schweiz scheinbar endlos Liegenschaften im Preisrahmen von 5 bis 35 Mio. Franken anbieten können. Link beachten, Inserate mit dem Kürzel aus drei Buchstaben! Das über die exklusiven Immobilien kaum je detallierte Angaben zu erfahren sind, hat System.

Luxusobjekte – was steckt dahinter?
Keine Maklerfirma ist im Stande, aus eigenen Beziehungen immert kürzester Zeit ein Verkaufsportfolio von mehreren hundert Millionen Franken zu akquirieren. Beweggründe, dies trotzdem vorzuspiegel gibt es viele: 1. Die Maklerfirma sucht Kontakte zu einer wohlhabenden Klientel zu generieren. Wer eine Villa für 30 Millionen Franken erwerben kann, besitzt oft schon eine luxuriöse Immobilie. Vielleicht winkt ein Verkaufsauftrag? 2. Der Verkäufer betätigt sich als Trittbrettfahrer, schustert Verkaufsunterlagen zusammen und kontaktiert dann den Eigentümer dann, wenn er einen Kaufinteressenten vorweisen kann. 3. Auch in Kombination mit den vorangehenden Varianten: Der Preis für ein real existierendes Objekt für welches der Makler nicht zum Verkauf beauftragt wird, erhöht dieser um mal eben einige hunderttausend Franken. Beisst der Interessent an, so generiert der Makler sein Honorar aus der Differenz zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis und seinem (höheren) Angebot. 4. Das anpreisen eines Objektes in Euro anstelle Schweizer Franken bietet ebenfalls Potential für ein Zusatzhonorar. Bei einem Verkaufspreis von EUR 10’000’000 und einem Schweizer Franken Preis von CHF 15″500’000 besteht alleine am Stichtag 05.01.2010 eine Differenz von 638’000 Franken.

Rang 3 – Täglich neu macht der Mai
Onlineinserate werden in kurzer Zeitabfolge auf verschiedenen Immobilienportalen gelöscht und neu aufgeschaltet. Wenn Sie Suchdienste von Portalen nutzen, bekommt Sie so das immergleiche Objekt neu angeboten.

Inserateflut – was steckt dahinter?
Kauf- oder Mietinteressenten nutzen oft automatisierte Suchdienste, welche über neue Angebote informieren. Oder sie suchen selbst nach dem neusten Erscheinungsdatum im grossen Angebot. Verkäufer wissen das, und schalten Inserate oft innert Wochen immer neu auf, weil diese Angebote dadurch am ehesten in der Masse der verfügbaren Inserate auffallen. So hat der CEO eines grossen Maklerunternehmens kürzlich bestätigt, dass mittels eines Reflash alle Angebote des Unternehmens automatisch 30 Tage nach der Erstpublikation gelöscht und neu aufgeschaltet werden.

Rang 2 – vorgestern neu, gestern verkauft
Sie haben soeben Ihr Traumhaus gefunden, welches vorgestern neu inseriert wurde. Aber gemäss Annonce ist es bereits verkauft. Nichts lockt Immobiliensuchende mehr als Objekte, welche bereits reserviert oder verkauft sind, vielleicht haben Sie ja den Zuschlag für Ihr Traumobjekt verpasst. Nicht verzagen, den Makler fragen. Und siehe da, es lässt sich vielleicht doch noch etwas machen.

Innert Tagesfrist verkauft – was steckt dahinter?
Wenn Sie mit dem Anbieter Kontakt aufnehmen, hören Sie dass der Interessent noch keinen Vertrag unterschrieben hat und Sie – schneller Entscheid vorausgesetzt – doch noch eine Chance haben. Wenn das Inserat gerade mal ein paar Tage alt ist und ein Objekt zum Verkauf ausgeschrieben ist, können Sie diese Aussage meist getrost ignorieren. Vor allem ist kaum ein Käufer in der Lage, innert kürzester Zeit eine Finanzierung mit der Bank zu vereinbaren und weitere mit einem Kauf verbundene Abklärungen seriös vorzunehmen. Ruhe bewahren ist deshalb angesagt.

Rang 1 – Wir erzielen den besten Verkaufspreis
Sie sind Eigentümer und beabsichtigen, Ihre Liegenschaft zu verkaufen und möchten diese Aufgabe einem erfahrenen Spezialisten übertragen. Schnell ins Telefonbuch geschaut, vielleicht noch die Firma angefragt, welche kürzlich das Nachbarhaus verkaufte und schon haben Sie eine Handvoll Makler zu Besuch, welche Ihre Liegenschaft auf Herz und Nieren prüfen, um Sie anschliessend in der Preisfindung zu beraten. Ambitiös wie Sie sind, geben Sie einen sportlich hohen Zielerlös von 3 Mio. Franken vor. Zu Ihrem Erstaunen schätzen die Makler Ihr Haus jedoch auf 3.5 bis 4.2 Mio. ein.

Der höchste Verkaufspreis – was steckt dahinter?
Ein Eigentümer fragt sich zurecht, weshalb er seine Wohnung oder sein Haus nicht demjenigen Makler zum Verkauf übergeben soll, welcher den höchsten Preis schätzt. Nun bedeutet schätzen im engeren Sinn des Wortes, dass eine Annährung in der Preisfindung versucht wird. Kein Verkäufer möchte indes den tiefsten Preis festlegen, anderseits lockt eine hohe Schätzung natürlich auch den Eigentümer aus der Reserve. Wer mehr bietet, hat somit die bessere Karten, den Auftrag zu erhalten.
Klar ist: ein Immobilienmakler hat grundsätzlich alle berechtigten Interessen des Eigentümers zu wahren. Es gibt jedoch Grenzen. Wer wider besseren Wissens ein Verkaufsmandat mit einem unrealistisch hohen Verkaufspreis annimmt, spekuliert oft nur darauf, dass die Auftraggeber nach einer Phase der Ernüchterung dazu einwilligen, die Liegenschaft günstiger zu veräussern.
Tipp: Holen Sie vor einem Verkauf zwei Meinungen ein. Lassen Sie sich begründen, weshalb ein Preis höher oder tiefer ausgefallen ist, als Ihre Erwartung. Versetzen Sie sich in die Lage eines Interessenten und überlegen Sie, ob Sie selbst bereit wären, den diskutierten Verkaufspreis für Ihre Liegenschaft zu bezahlen.

Tipp – Wert des Eigenheims kalkulieren
Wir bieten Eigentümern mit Liegenschaften in den Kantonen Zug, Zürich, Aargau und Luzern die Möglichkeit an, kostenlos einen Richtwert für ihre Immobilie zu berechnen. Diese Dienstleistung ist schweizweit einzigartig.
Link: kostenlose Marktwertanalyse für Ihre Immobilie

Es sein angemerkt, dass es eine beachtliche Anzahl von Immobilienspezialisten gibt, die sachkundig, weitsichtig und fair auf dem Markt agieren. Bei genauerem Hinsehen können Sie die einen von den anderen meist recht gut unterscheiden.

mögliche Risiken für Käufer bei Immobilienverkauf an den Meistbietenden

Auch bei hoher Nachfrage seitens mehrerer Kaufinteressenten sind alle notwendigen Abklärungen durch den potentiellen Käufer vorzunehmen. Oft müssen die notwendigen Informationen in sehr kurzer Zeit eingeholt werden. Zu einer umfassenden Beurteilung gehören eine Besichtigung des Objektes, die Prüfung von allenfalls aufgestautem Sanierungsbedarf und auch die Klärung der Finanzierung. Und nicht zu vergessen: Ein Blick in den Katasterplan und den Grundbuchauszug hilft, sich über Grundstück, Rechte und Lasten ein umfassenden Bild zu machen. Alleine die Tatsache, dass sich möglicherweise noch ein Dutzend andere Interessenten um die zum Verkauf der Liegenschaft bewerben lässt es nicht zu, die Sorgfaltspflichten des Käufers auszublenden. Ist der Kaufvertrag erst einmal beurkundet, gibt es auch praktisch keine Möglichkeit mehr, Mängel am Objekt zu reklamieren.

Oft macht es sich bezahlt, einen Fachmann zur Besichtigung beizuziehen und eine unabhängige Beurteilung vorzunehmen. Die Kosten für eine Expertise sind vergleichsweise klein, das Risiko eines Fehleinschätzung zu unterlaufen kann damit erheblich gemindert werden.

Festpreis oder Mindestgebot?

Wir beobachten in letzter Zeit zunehmend, dass Liegenschaften vermeintlich zu einem Festpreis angeboten werden. Liegen innerhalb einiger Tage mehrere Angebote vor, so wird dieser Festpreis oft unversehens zum Mindestgebot. Die manchmal überraschend hohe Nachfrage nutzen Verkäufer gerne dazu, den Preis nachträglich noch nach oben zu optimieren. Manch ein Kaufinteressent mag sich bei vor den Kopf gestossen fühlen, ob man nachträglich ein Angebot erhöhen soll, ist dabei nicht immer einfach zu beantworten.

Überlegungen zum Kaufpreis

Der Verkehrswert ist derjenige Wert, welcher eine Liegenschaft bei normalem Ablauf innert rund 6 bis 9 Monaten auf dem Markt erzielt. Oft wird bereits ein vergleichsweise hoher Mindestverkaufspreis genannt, da es kaum ausreichend Vergleichsangebote gibt. Hier ist von Seiten des Käufers zu prüfen, ob er genügend Reserve hat, um ein höheres Angebot als den Mindestpreis abzugeben und ob die finanzierende Bank dazu auch ja sagt. Wer einen sehr grossen Anteil aus Eigenmitteln finanzieren kann, ist hier im Vorteil.

Umgekehrt gibt es auch Situationen, in welchen Objekte seit geraumer Zeit zu einem Mindetspreis angeboten werden, ohne dass ein konkretes Angebot vorliegt. Hier stellt sich aus Sicht des Käufers die Frage, ob ein tieferes Angebot nicht doch Akzeptanz beim Verkäufer findet, wenn dessen Liegenschaft seit längerem zum Verkauf steht.

Die Rolle der Banken

Nicht selten tritt die Dienstabteilung Immobilienverkauf einer Bank als Maklerin auf. Generell beurteilen wir dies als problematisch, denn dieselbe Bank sollte nicht gleichzeitig Immobilien im Auftrag von Kunden veräussern und gleichzeitig Hypothekarkredite für neue Kunden sprechen können! Der Interessenkonflikt liegt auf der Hand: Die Verkaufsabteilung möchte für ihren Kunden den bestmöglichen Erlös erzielen. Die Kreditprüfung für einen neuen Käufer will demgegenüber sicherstellen, dass eine neue Belehnung die Tragbarkeit nicht übersteigt und das Kreditausfallrisiko möglichst gering ist. Oft verlangen Banken deshalb, dass derjenige Anteil des Verkaufspreises welcher den von ihr errechneten Verkehrswert übersteigt, zusätzlich zu den 20% Eigenkapital ebenfalls auch aus eigenen Mitteln finanziert werden muss. Damit dann sich der Eigenmittelbedarf schnell von 20 auf 30 oder 40 Prozent erhöhen.

Die Tipps für Käufer

- rasch aber nicht überstürzt handeln
- Einblick in Katasterplan, Grundbuchauszug und Gebäudeversicherungspolice nehmen
- Finanzierung und Reserven abklären
- Angebot erst nach einer Besichtigung der Liegenschaft abgeben
- Bei Bedarf einen Experten beiziehen
- Nicht ungesehen jeden Preis bieten, es sei denn, Ihre Eigenmittel sind unbeschränkt

Immobilienverkauf an den Meistbietenden, Immobilien im Auktionsverfahren, Mindestgebote, Höchstgebote, mögliche Risiken für Käufer.

Notarkosten, Vertrag, Schuldbrief
Der Notar wird entschädigt für das Ausfertigen des Kaufvertrags sowie die Beurkundung. Je nach Kanton sind die Kosten sehr unterschiedlich. Die Notarkosten sind in den Kantonen Wallis, Genf, Bern und Tessin am höchsten, in den Kantonen Schwyz, Appenzell Ausserrhoden, Schaffhausen und Zug am tiefsten. Zusätzliche Kosten können durch das Erstellen eines Schuldbriefs enstehen, welchen die Bank des Käufers als Sicherheit verlangt.

Kostenverteiler
Typischerweise werden die Notarkosten für die Vertragsausfertigung zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Ein anderer Verteilschlüssel kann vereinbart werden. Die Regelung der Kostenübernehme sollte im Kaufvertrag festgehalten sein. Die Kosten für die Erstellung eines Schuldbriefs trägt der Käufer. Übergibt der Verkäufer einen existierenden Schuldbrief an den Käufer, so wird häufig vereinbart, dass der Käufer für diesen Titel einen Unkostenbeitrag leistet, da der Käufer die Erstellung dieses Titels seinerzeit ebenfalls bezahlen musste.

Grundbuch
Für die Anmeldung im Grundbuch erheben gewisse Kantone eine Kanzlei- und / oder eine Grundbuchgebühr. Je nach Kanton werden diese Kosten nach Zeitaufwand bemessen (z.B. Kanton Zug) oder aber mit einem Gebührensatz anhand der Vertragssumme (Kaufpreis) festgelegt.

Kostenverteiler
Meistens werden auch die Grundbuchgebühren zwischen Käufer und Verkäufer Hälftig geteilt.

Handänderungssteuer
Anstelle einer Grundbuchgebühr wird eine Handänderungssteuer erhoben, so zu Beispiel im Kanton Luzern, wohingegen die Kantone Schwyz, Aargau und Zürich keine solche Steuer kennen oder diese in den letzten Jahren abgeschafft haben. Die Handänderungssteuer liegt zumeist zwischen 1 und 3 Prozent des beurkundeten Verkaufspreises.

Kostenverteiler
Je nach Kanton ist der Erwerber oder aber beide Vertragsparteien zur Zahlung verpflichtet.

Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer besteuert einen Gewinn, welcher mit dem Verkauf einer Liegenschaft anfällt. Die Steuer bemisst sich in der Regel am Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis abzüglich Investitionen) und der Haltedauer einer Liegenschaft.

Kostenverteiler
Zahlungspflichtig ist in der Regel der Verkäufer, es gibt jedoch Kantone, in welchen beide Parteien solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer haften, so beispielsweise im Kanton Zug. Durch eine entsprechende Ausgestaltung des Kaufvertrags oder aber Sicherstellung der Steuer auf einem Sperrkonto kann das Risiko für einen Käufer jedoch weitgehend ausgeschlossen werden.

Übersicht der Kosten einiger Kantone

Berechnungsbeispiel Kanton Aargau

Annahme Kaufpreis von CHF 1’000’000, Teilung der Notar- und Grunbuchkosten zu je 1/2 zwischen Käufer und Verkäufer, die Kosten für die Errichtung des Schuldbriefs gehen zulasten des Käufers.

Oft aber nicht immer sind die Gebühren abhängig von der Vertragssumme (Kaufpreis) oder Titelhöhe (Schuldbrief). Diese Übersicht zeigt die Gebühren bei typischen Verträgen, wobei von den Amtsstellen oder Notaren teilweise zusätzlich Minimal- oder Grundgebühren zugeschlagen werden.

Notarkosten der Kantone, Grundbuch, Gebühren und Kosten, Handänderungssteuer, Liegenschaftenverkauf, Notargebühren, Vertragskosten und Grunbuchabgaben bei einem Immobilienverkauf.

Familienplanung nicht nötig – Platz für alle!
Objekt: EFH Dübendorf, Inserat: die Liegenschafter AG
Schön dass wir das nun endlich wissen.

Stillvoll, Exotisch und Traumhaft!!!
Objekt: EFH im Seetal, Inserat: Privat
Ja wir stillen, siehe auch Familienplanung.

Die Kunst des Wohnens
Objekt: REFH Goldküsten, Inserat: Immosky
Richtig wohnen war nie einfach, richtig schreiben übrigens auch nicht.

Traumwohnung dank der super Planung
Objekt: Wohnung Aargau, Inserat: Immosky
Wir danken der Planung, siehe auch Familienplanung.

Hoheitliches Wohnen im Züri Oberland
Objekt: Haus Madentswil, Inserat: Haus Land Leben
Mit bester Empfehlung vom heiligen Stuhl.

Die perfekte Wohnung zum Sparen
Objekt: Wohnung Aargau, Inserat: Immosky
M-Budget für Immobiliensuchende.

Sportliche Wohnung
Objekt: Wohnung Wildhaus, Inserat: Immosky
Bitte festschnallen, sonst läuft die Wohnung weg.

Komposition aus Landhaus und Luxus
Objekt: Villa Kt. Aargau, Inserat: Engel & Völkers
Wir bevorzugen Dessertkompositionen.

Einer flog aus dem Kukuksnest
Objekt: Wohnung Oetwil, Inserat: Immosky
Filmtitel sind Glückssache.

Jetzt mehr Quadratmeter, grösserer ebener Garten, attraktivere Innengestaltung
Objekt: EFH Kanton Zug, Inserat: Engel & Völkers
Da war der erste Entwurf wohl nicht berauschend, aber Ende gut alles gut.

DAS ist ein Angebot
Objekt: EFH im Seetal, Inserat: Immosky
Und das ist ein wirklich toller Titel.

Elektrosmog ist abschirmbar
Objekt: EFH Kanton Zürich, Inserat: Betterhomes
Am besten mit einer Anti-Elektrosmog-Matratze. Aber hier wird die Katze wenigstens nicht im Sack gekauft.

Dachwohnung 2 1/2 Zimmer in Generationenhaus
Objekt: Wohnung Stadel, Inserat: MIT
Die ideale Mehrgenerationenwohnung, jede Generation bekommt ihr eigenes Zimmer.

Zentrallgelegen und ruhig
Objekt: Wohnung Obfelden, Inserat: Betterhomes
Hier sehen wir, wohin die Zentrallisierung führt.

Lifestyle mit Zusatzeinkommen
Objekt: EFH Kanton Zürich, Inserat: Betterhomes
Wer den gehobenen Stil pflegt, muss zusehen, woher die Brötchen kommen.

Hochstehendes Design mit Minergie kombiniert
Objekt: EFH Winterthur, Inserat: Betterhomes
Wir wussen nicht, dass man beides kombinieren kann.

für Sie zusammengestellt: Magnus Schnellmann

Die Apps von Comparis.ch und Homegate.ch erlauben eine einfache Immobiliensuche über das Smartphone von Apple. Immoscout24.ch lässt mit einer vergleichbaren Anwendung noch auf sich warten. Dies obschon die Scout24-Gruppe zu welcher Immoscout24 gehört, für die Fahrzeugesuche von Autoscout24.ch bereits eine App veröffentlicht hat.

In den Grundzügen sind die Bedienung und Funktionen der zwei Anwendungen von Comparis und Homegate sehr ähnlich. Insgesamt erhält die App von Comparis von uns trotzdem klar den Vorzug, da die Anwendung bedienerfreundlicher ist und hilfreiche Zusatzinformationen anbietet.

Vor- und Nachteile der iPhone-Apps

Einerseits beschränkt sich Comparis als Vergleichsdienst nicht nur auf die Anzeigen einer Immobilienplattform beschränkt sondern bringt Immobilien – Annoncen verschiedener Plattformen auf das iPhone. Homegate dagegen beschränkt sich in der Quelle auf die hauseigene Plattform. In der Flexibilität der Suchanfrage punktet Comparis ebenfalls. Hier ist eine Umkreissuche mit einem beliebigen Ausgangspunkt möglich. Homegate dagegen erlaubt nur die Suche in einer einzelnen Ortschaft mittels Eingabe der Postleitzahl oder des Namens. Die Umkreissuche ist wohl auch möglich, jedoch nur im Umkreis Ihres aktuellen Standortes. Wenn Sie also beispielsweise gerade in Luzern weilen, ist eine Umkreissuche in Zürich nicht möglich, Sie müssen jeden Ort einzeln abfragen.

Historische Preisinformationen bei Comparis

Als äussert hilfreich für Miet- oder Kaufinteressenten stellt sich die historische Preisinformation bei Comparis heraus. So zeigt Comparis bei verfügbaren Daten frühere Miet- oder Kaufpreise an derselben Adresse übersichtlich dar. So kann ein potentieller Käufer zum Beispiel erfahren, ob und zu welchen Preisen ein Objekt schon einmal auf dem Markt angeboten wurde. Überraschende Preisdaten sind hier häufiger zu finden, als vermutet würde. Unser untenstehendes Beispiel aus der Praxis illustriert dies eindrücklich.

Funktionen im Überblick

*) Mit der Seit Februar 2010 verfügbaren Comparis-App ist neu auch eine differenzierte Suche nach Objektart (EFH, Mehrfamilienhaus, Wohnung) möglich.

Fazit der Lofthome-Redaktion

Die Comparis App ist derjenigen von Homegate derzeit vorzuziehen, da diese ein breiteres Angebot abdeckt und durch nützliche Zusatzfunktionen punktet. Eine gezielte Suche nach bestimmter Objektart, z.B. nach Häusern oder Wohnungen bietet derzeit erstaunlicherweise noch keine App an. Zur Ergänzung sein angemerkt, dass Immoscout24.ch eine browserbasierende Suche für das iPhone anbietet.

Screenshots der iPhone Apps

Comparis Immobiliensuche iPhone

Comparis iPhone Listendarstellung Immobilien

Comparis iPhone App zeigt historische Preise

Homegate iPhone Immobiliensuche

Homegate iPhone Listen für Immobilien

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Sind Immobilien-Suchmaschinen zu kompliziert?

Für die Besichtigung eines Neubaus vereinbaren wir einen Termin mit Familie F. Gemeinsam mit dem Architekten stellt unser Mann vor Ort den Interessenten das Projekt vor. Die Interessenten haben sich vorab die Verkaufsbroschüre im Internet heruntergeladen. Während dem Gespräch entsteht der Eindruck, dass wesentliche Aspekte des Neubaus in unserer Verkaufsdokumentation keine Erwähnung gefunden haben, keine Adressangabe im Beschrieb erwähnt war und dass die gesamte Dokumentation überhaupt schlecht leserlich und nicht auf aktuellen Stand war.

In der künftigen Küche stehend schaut sich das Interessentenpaar einen frisch erstellten Kubus aus Sichtbeton an und reibt sich verwundert die Augen. Von einem solchen Sichtbeton-Element hätten sie nirgends etwas gelesen.

Bass erstaunt über diese Rückmeldung, lässt sich unser Mitarbeiter die Dokumentation zeigen. Tatsächlich, die Dokumentation war nicht sehr leserlich gestaltet, gewiss fehlte auch eine Anschrift und die Sache mit dem Betonkubus war auch nirgends erwähnt. Nicht weiter erstaunlich, handelte es sich bei dieser Verkaufsdokumentation um ein anderes Immobilienprojekt eines Mitbewerbers im Nachbarort. Schwamm drüber – auch uns unterlaufen manchmal kleine Fehler.

Immobilienverkauf im Alltag
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Mit erstaunlichen Resultaten:

Beispiele aus unseren Erhebungen:

Die Erhebung
Wir haben gezielt Angebote mit Preisänderungen recherchiert und dabei sowohl den Anfangspreis als auch den aktuellen Verkaufspreis erhoben. Zusätzlich haben wir geprüft, wie lange eine Immobilie bereits auf dem Markt angeboten wird, da die Verkaufsdauer einen Anhaltspunkt für den Grund einer Verkaufspreisanpassung geben kann.

Eine Preissenkung bereits kurz nach Angebotslancierung lässt den Schluss zu, dass mit einem unrealistisch hohen Verkaufspreis einfach ein Versuchsballon gestartet wurde. Eine Preissenkung nach z.B. 6 oder 8 Monaten lässt hingegen eher die Annahme zu, dass es sich um eine schwer verkäufliche Immobilie handelt oder der Verkäufer in mangelnder Marktkenntnis darauf vertraute, einen Käufer für den angestrebten Preis zu finden.

Unsere Feststellungen
Preissenkungen sind deutlich häufiger als Preiserhöhungen. Diese Erkenntniss ist nicht weiter erstaunlich und erklärt sich schlicht daraus, dass sowohl Privatverkäufer als auch Immobilienmakler zu Beginn einen eher optimistischen Verkaufspreis festlegen. Eine Preisanpassung um 2 bis 3 Prozent des Ursprungsangebots kann im Einzelfall auch gerechtfertigt sein. Die Häufung von Angeboten mit Preisreduktionen von 10 Prozent oder mehr ist insgesamt dennoch erstaunlich. Ebenfalls überauscht hat, wie grosse Preissenkungen auch bei einem Verkäufen durch Makler zu beobachten sind. Hier hätten wir weniger Preisanpassungen erwartet. Aufgefallen sind uns auch einige Maklerbüros, welche allzu oft bereits kurze Zeit nach Verkaufsstart den Angebotspreis deutlich gesenkt haben. Hier liegt die Vermutung nahe, dass Eigentümer im Erstgespräch mit Ihrem Makler offenbar mit einem unrealistisch hohen Angebotspreis gelockt worden sind.

Typische Ausreisser
Als überdurchschnittlich häufige Ausreisser haben wir Angebote von Maklerfirmen enttarnt, welche schweizweit in Franchisesystemen organisiert sind. Mögliche Ursache kann sein, dass solche Unternehmen oft Quereinsteiger ohne fundierte Marktkenntnisse einstellen und in den Immobilienalltag entsenden. Zudem wird dem Kunden im Verkaufsgespräch der Himmel zu blau dargestellt mit dem Ziel, den Verkaufsauftrag zu erhalten. Die oft gehörte Aussage, dem verkaufswilligen Eigenheimbesitzer enstehen durch den Auftrag des Maklers keine Auslagen oder das Maklerhonorar werde ohnehin immer auf den Verkaufspreis aufgeschlagen, darf zumindest hinterfragt werden. Dem Eigenheimbesitzer sei es erlaubt, seine eigenen Überlegungen anzustellen.

Zu guter Letzt
Eine seriöse Marktbewertung hilft, den Verkaufsprozess zielgerichtet zu planen. Wertmindernde Aspekte wie eine alte Küche oder nicht mehr zeitgemässe Installationen sollten bei Besprechung einer Marktbewertung angesprochen werden. Zuletzt gilt jedoch auch: der Marktwert ist derjenige Betrag, welcher ein Käufer für ein Objekt bereit ist zu bezahlen. Somit lässt sich dieser definitiv erst bei Abschluss eines Verkaufs beurteilen. Abweichungen von Angebotspreis zu tatsächlichem Verkaufserlös über 5 bis 10 Prozent sollten nicht die Regel sein!

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Einer unserer Geschäftspartner kontaktiert uns und möchte einen Besichtigungstermin für seinen Kunden, Herr S. vereinbaren. Herr S. vielbeschäftigter Manager, würde sich von seinem Fahrer chauffieren lassen und deshalb werden wir angefragt, ob es bei dem Anwesen eine Parkierungsmöglichkeit für eine sehr grosse Limousine gibt. Nicht sicher, ob die Limousine nur gross oder vielleicht doch sehr gross ist, versprechen wir eine diskrete Lösung des möglichen Parkierungsproblems.

Im Rahmen der Besichtigungsvorbereitung steckt unser Mitarbeiter etwas Münz ein, um im Bedarfsfall für die Limousine von Herrn S. eine Parkuhr in direkter Nähe der Liegenschaft bedienen zu können. Die Besichtigung ist für 14 Uhr an einem sehr heissen Sommertag vereinbart. Unser Mitarbeiter findet sich etwas früher als üblich beim Anwesen ein und vergewissert sich, dass ein Parkfeld frei ist. Gemeinsam mit dem Partner erwarten sie Herrn S. Der Interessent, stets tadellos gekleidet in feinem Tuch und mit Krawatte, war uns bis zu diesem Zeitpunkt nur aus der Wirtschaftspresse und einer jährlich wiederkehrenden Publikation des BILANZ Magazins bekannt.

Punkt 14 Uhr passiert ein leicht verschwitzter Fussgänger in Shorts und Turnschuhen die Strasse vor dem Anwesen und wendet sich an die wartenden Parteien. In der Meinung, ein ortsunkundiger Passant hat sich im Weg verirrt, schätzt unser Mitarbeiter die Situation für den Bruchteil einer Sekunde falsch ein. Gerade noch rechtzeitig bemerkt er die frappante Ähnlichkeit des Passanten mit dem erwarteten Interessenten und lässt das Parkgeld unbenutzt in seiner Aktenmappe. Herr S. wollten den Besichtigungstermin mit einem kleinen Spaziergang verbinden und hat seinem Fahrer seinerseits etwas Parkmünz in die Hand gedrückt, um mit der Firmenlimousine im Stadtzentrum zu warten.

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